崇明國中崇德市場  東區買屋 / 東區買房 - 台南東區成屋東區近文化中心巴克禮公園稀有搶手店住

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1098 萬
參考單價：27.61 萬/坪
地址：台南市東區崇明十三街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 2房(室) 2廳 2衛 1廚房
總坪數：39.77 坪 (不含車位面積)
主建物面積：39.77 坪
土地面積：4.67 坪
樓別/樓高： 1樓 / 5樓
屋齡：44 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐東南朝西北
鄰近學校：崇明國小
鄰近公園：巴克禮公園
生活機能：崇德市場
面臨路寬：8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

以下針對編號 1273800 的台南東區成屋物件，以買房者立場進行的分析與評論。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	• 地理位置優越：位於東區核心地段，鄰近文化中心與巴克禮公園，生活環境宜人。 • 教育資源豐富：學區範圍內有崇明國小及雙語教學學校，非常適合重視子女教育的家庭。 • 生活機能成熟：緊鄰崇德市場、全聯及寶雅，日常採買極其便利。 • 價格具競爭力：總價 1098 萬在東區屬於可負擔範圍，參考單價約 27.61 萬/坪，門檻相對較低。
劣勢 (Weaknesses)	• 屋齡較高：屋齡達 44 年，建物老化可能影響居住舒適度與後續貸款條件。 • 樓層考量：位於一樓（5 樓總高之一樓），隱私性較差，易受噪音、蟲害或潮濕問題干擾。 • 設施較少：未附設車位，且為無電梯公寓，對長輩或行動不便者不友善。 • 格局限制：2 房設計對於長期居住的大家庭可能稍顯緊湊。
機會 (Opportunities)	• 區域價值提升：鐵路地下化工程完工後，將減少噪音與平面交通阻礙，有望帶動周邊房價上漲。 • 學區剛性需求：隨著少子化趨勢，優質雙語學校的學區房仍具有穩定的租賃與轉手需求。 • 改建潛力：若符合危老重建條件，長期持有可能獲得重建價值。
威脅 (Threats)	• 維修風險：老舊公寓未來可能需要投入大量資金進行修繕（如水電、防水），或需分攤管委會公共費用。 • 流動性降低：高齡且無電梯的一樓房產，在二手市場的轉手難度通常高於新大樓，未來升勢可能受限。 • 施工干擾：鐵路地下化工程期間可能造成暫時性的塵土與噪音困擾。

2. 物件評論

是否值得購買？

此物件適合「預算有限但重視生活機能與學區」的購屋者，或是短期持有打算等待區域發展紅利的投資者；若您追求居住舒適度與長期資產增值潛力，則建議慎重考慮。

主要理由：

地段與資源難得：東區文化中心與巴克禮公園旁的生活品質極高，且具備崇明國中的教育優勢，這類核心地段的稀缺性不易被取代。
價格入場門檻低：相較於周邊新成屋或電梯大樓，本物件的單價與總價較具親和力，是進入東區的好機會。
潛在風險需評估：44 年屋齡搭配一樓無電梯，對居住品質與未來轉手性均有負面影響。建議在成交前務必確認房屋漏水狀況、社區公設金儲備以及該區域是否有重建規劃，以作為議價或決策的重要依據。